Vender Imóvel com Inquilino é Possível?

Sim. Um imóvel alugado pode ser vendido, mas a decisão de colocá-lo à venda não encerra automaticamente a locação nem autoriza retirar o inquilino por esse motivo, por si só. A Lei do Inquilinato prevê o direito de preferência do locatário e regras específicas para os efeitos da alienação sobre o contrato. Proprietário, comprador e inquilino devem conhecer as condições da venda e da locação.

O inquilino tem preferência para comprar?

Em regra, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, nos negócios previstos no art. 27 da Lei nº 8.245/1991. Isso significa poder avaliar a proposta nas mesmas condições oferecidas a outro interessado, e não apenas ser o primeiro a saber que o imóvel está à venda. A lei também prevê situações em que a preferência não se aplica, como as hipóteses do art. 32.

Como comunicar a intenção de venda?

O locador deve dar conhecimento do negócio ao locatário por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio que permita ciência inequívoca. A comunicação deve informar todas as condições, especialmente preço, forma de pagamento, existência de ônus reais e local e horário para exame da documentação pertinente.

O art. 28 estabelece 30 dias para o locatário manifestar, de forma inequívoca, a aceitação integral da proposta. Se a preferência for desrespeitada, as consequências dependem dos requisitos legais: o art. 33 prevê perdas e danos contra o alienante ou, para haver o imóvel para si, depósito do preço e despesas, pedido dentro de seis meses do registro e contrato de locação averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da alienação. Cada situação exige a análise dos documentos e das condições efetivas do negócio.

O imóvel pode ser anunciado e visitado enquanto está alugado?

A venda pode ser divulgada e interessados podem visitar o imóvel. O art. 23, IX, da Lei do Inquilinato trata da vistoria pelo locador ou representante mediante combinação prévia de dia e hora e da visita e exame por terceiros na hipótese do direito de preferência. Na prática, convém organizar previamente as visitas, respeitar a rotina do morador e ter cuidado com seus pertences e sua privacidade. O proprietário ou a imobiliária não devem presumir que qualquer horário escolhido unilateralmente será aceito.

O que acontece com o contrato depois da venda?

A simples oferta do imóvel e a venda não significam, por si, desocupação imediata. O comprador deve verificar o contrato de locação e a matrícula do imóvel. Em determinadas hipóteses, pode manter a locação ou exercer a faculdade legal de denunciar o contrato após a alienação, conforme o art. 8º. Não basta ao antigo proprietário decidir vender para exigir a saída do inquilino.

Quando pode haver 90 dias para desocupação?

Pelo art. 8º, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente pode, nas hipóteses previstas, denunciar o contrato com prazo de 90 dias para a desocupação. Esse prazo não nasce automaticamente para todo inquilino no dia da venda. Há uma exceção importante quando a locação é por prazo determinado, o contrato contém cláusula de vigência em caso de alienação e está averbado junto à matrícula do imóvel.

Há ainda outro prazo de 90 dias, com finalidade diferente: o adquirente deve exercer a denúncia em até 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso, nos termos do § 2º do art. 8º. Depois desse período, a lei presume a concordância com a manutenção da locação. O § 1º também prevê condições específicas para o promissário comprador ou cessionário exercer esse direito. Por isso, é preciso examinar o registro e o contrato antes de falar em saída do imóvel.

O que é a cláusula de vigência em caso de alienação?

É a previsão contratual de que a locação continue vigente diante da venda. Para a exceção do art. 8º impedir a denúncia pelo adquirente nessa hipótese, a lei exige conjuntamente contrato por prazo determinado, cláusula de vigência em caso de alienação e averbação do contrato na matrícula do imóvel. A cláusula isolada não basta para afirmar que qualquer comprador terá de manter a locação.

Cuidados para proprietário, comprador e inquilino

O proprietário deve comunicar as condições do negócio ao locatário quando aplicável, documentar a resposta e combinar as visitas. O comprador deve verificar o contrato, sua eventual averbação, a matrícula e o tratamento dado ao direito de preferência antes de concluir a aquisição. O inquilino deve examinar a proposta e o contrato, responder dentro do prazo legal se quiser exercer a preferência e combinar os horários de visita.

Débitos, obras ou outras questões da ocupação não criam, por si, um direito especial de retomada porque o imóvel foi posto à venda; devem ser tratados conforme o contrato e a lei. Para uma visão geral das responsabilidades durante a locação, consulte a matéria da Mocambo sobre direitos e deveres do locador e do locatário.

Conclusão

É possível vender uma casa ou apartamento com inquilino. O caminho depende das condições oferecidas ao locatário, do contrato, da matrícula e das regras aplicáveis à alienação. A comunicação clara e o planejamento das visitas ajudam as partes a conduzir a negociação sem confundir a venda com o encerramento automático da locação.

Fonte legal: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), especialmente arts. 8º, 23, IX, e 27 a 33. Texto oficial da Lei do Inquilinato