Built to suit: o que é, como funciona e quais as vantagens?

Imagine uma empresa que precisa de um imóvel com características muito específicas para instalar sua operação: determinada área de armazenagem, pé-direito adequado, docas, escritórios, estrutura industrial ou outras especificações técnicas.

Em vez de comprar um terreno, construir seu próprio imóvel ou tentar adaptar um espaço já existente, essa empresa pode recorrer ao modelo conhecido como built to suit (BTS).

Em tradução livre, built to suit significa algo como “construído sob medida”.

Na prática, trata-se de uma modalidade de locação não residencial em que o imóvel é adquirido, construído ou substancialmente reformado pelo locador, por si ou por terceiros, de acordo com as especificações do futuro locatário, para posteriormente ser alugado a ele por prazo determinado.

Esse modelo possui características próprias e está expressamente previsto no artigo 54-A da Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato.

Como funciona o built to suit?

Em uma operação tradicional de locação, a empresa normalmente procura entre os imóveis que já estão disponíveis no mercado e escolhe aquele que mais se aproxima de suas necessidades.

No built to suit, a lógica é diferente.

Primeiro são identificadas as características que o futuro ocupante precisa para desenvolver sua atividade. A partir dessas especificações, o locador realiza a aquisição, construção ou reforma substancial do imóvel para posteriormente disponibilizá-lo ao locatário.

É justamente essa característica que torna o BTS interessante para operações que necessitam de imóveis com especificações particulares.

O modelo pode ser utilizado, por exemplo, em galpões logísticos, instalações industriais, centros de distribuição, escritórios corporativos e outros imóveis comerciais especializados.

Os contratos costumam envolver relações de longo prazo devido aos investimentos realizados para disponibilizar um imóvel adaptado às necessidades do ocupante. Entretanto, é importante esclarecer que a legislação não estabelece um prazo mínimo obrigatório de dez anos para caracterizar um contrato built to suit.

O artigo 54-A estabelece que a locação deve ocorrer por prazo determinado.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre built to suit?

Embora o modelo já fosse utilizado anteriormente no mercado brasileiro, em 2012 a Lei nº 12.744 alterou a Lei do Inquilinato para tratar expressamente dos contratos de construção ajustada.

Foi assim que surgiu o artigo 54-A da Lei nº 8.245/1991.

A legislação caracteriza essa situação como uma locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador realiza previamente a aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel, diretamente ou por terceiros, conforme as especificações do futuro locatário, para depois alugá-lo por prazo determinado.

Portanto, ao contrário do que às vezes se afirma, o built to suit não está fora da Lei do Inquilinato. Ele possui tratamento específico dentro dela.

As partes têm mais liberdade para negociar o contrato?

Uma das características relevantes do built to suit é a importância atribuída às condições negociadas entre as partes.

O artigo 54-A estabelece que, nesse tipo de locação, prevalecem as condições livremente pactuadas no contrato e as disposições procedimentais previstas na Lei do Inquilinato.

Isso faz com que a elaboração do contrato tenha importância ainda maior.

Afinal, um projeto BTS pode envolver valores elevados, obras específicas, investimentos de longo prazo e características desenvolvidas especialmente para determinada operação empresarial.

Por essa razão, proprietários, investidores e empresas devem contar com assessoria jurídica especializada na estruturação da operação e do contrato.

É possível renunciar à revisão do aluguel?

Sim.

Essa é outra particularidade expressamente prevista na legislação.

O §1º do artigo 54-A permite que as partes convencionem a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

Essa possibilidade é relevante porque proporciona maior previsibilidade para uma relação contratual que pode envolver investimentos significativos e um horizonte de longo prazo.

Naturalmente, as condições precisam estar devidamente estabelecidas no contrato.

Como funciona a multa no contrato built to suit?

Outra diferença importante aparece quando o locatário decide encerrar antecipadamente a relação.

Nos contratos comuns, o artigo 4º da Lei do Inquilinato estabelece, em regra, a proporcionalidade da multa em relação ao período cumprido do contrato.

O built to suit possui tratamento específico.

De acordo com o §2º do artigo 54-A, em caso de denúncia antecipada do vínculo pelo locatário, ele deverá cumprir a multa que tenha sido convencionada no contrato.

Existe, porém, um limite: essa multa não pode exceder a soma dos valores dos aluguéis que seriam recebidos até o término da locação.

Essa proteção tem relação com a própria natureza da operação, uma vez que o locador pode ter realizado investimentos consideráveis especificamente para atender às necessidades daquele ocupante.

Por isso, não é correto simplesmente dizer que todo contrato BTS possui uma multa correspondente ao “valor integral do contrato”. O valor e as condições dependem do que foi convencionado, respeitando o limite estabelecido pela legislação.

Quais são as vantagens do built to suit para o locatário?

Uma das principais vantagens é poder ocupar um imóvel desenvolvido de acordo com as necessidades da própria operação.

Dependendo do projeto, a empresa pode especificar características relacionadas a layout, capacidade, instalações, armazenagem, logística, escritórios, infraestrutura e outros aspectos técnicos.

Outra possível vantagem é não precisar imobilizar recursos na compra e no desenvolvimento de um imóvel próprio.

Assim, dependendo da estratégia financeira da empresa, os recursos podem permanecer disponíveis para investimentos diretamente relacionados à sua atividade principal.

Há também a possibilidade de a empresa ocupar um imóvel mais alinhado à sua operação do que encontraria entre os espaços prontos disponíveis no mercado.

E quais são as vantagens para proprietários e investidores?

Do ponto de vista do proprietário ou investidor, o BTS pode oferecer uma relação contratual de longo prazo e maior previsibilidade de receitas, conforme as condições negociadas.

O fato de o projeto ser desenvolvido para um futuro ocupante também pode reduzir determinados riscos existentes em um empreendimento construído de maneira especulativa, sem um locatário previamente definido.

Por outro lado, imóveis extremamente personalizados podem apresentar desafios para uma futura recolocação caso o ocupante deixe o imóvel.

Por isso, uma operação built to suit deve ser analisada não apenas pelo potencial de retorno, mas também pela qualidade do locatário, localização, características do imóvel, investimento necessário, prazo contratual, garantias e possibilidade futura de reutilização do ativo.

Built to suit está crescendo no mercado imobiliário?

O modelo continua relevante especialmente no mercado corporativo, industrial e logístico.

Em 2026, a SiiLA destacou o avanço dos projetos BTS diante da busca das empresas por imóveis capazes de acompanhar necessidades de eficiência, automação e requisitos ambientais.

Esse movimento acontece em um momento de forte demanda por imóveis logísticos de qualidade no Brasil. Segundo levantamento da JLL publicado em maio de 2026, o primeiro trimestre de 2026 registrou 1,1 milhão de m² de absorção líquida, enquanto a vacância nacional dos condomínios logísticos de alto padrão chegou a 6,5%, o menor índice da série histórica naquele momento. Além disso, 77% do novo estoque entregue no período já chegou ao mercado pré-locado.

Esses dados não significam que todos esses imóveis sejam built to suit, mas ajudam a mostrar o cenário de demanda por espaços industriais e logísticos modernos no qual esse tipo de operação está inserido.

Built to suit vale a pena?

Não existe uma resposta única.

Para empresas com necessidades imobiliárias específicas, o built to suit pode ser uma alternativa interessante à compra de um imóvel próprio ou à adaptação de um imóvel convencional.

Para proprietários e investidores, pode representar a oportunidade de desenvolver um ativo associado a um contrato de prazo determinado e elaborado especificamente para aquela operação.

Entretanto, justamente por envolver imóveis personalizados, investimentos relevantes e contratos que podem produzir efeitos por muitos anos, a análise financeira, imobiliária e jurídica é fundamental antes da contratação.

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Além de localização e valor da locação, aspectos como infraestrutura, acesso, características construtivas e possibilidade de adaptação podem fazer diferença no funcionamento da operação.

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Aviso: Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui orientação jurídica, tributária ou financeira específica. Operações built to suit podem envolver estruturas contratuais complexas e devem ser analisadas por profissionais especializados.

Perguntas frequentes sobre built to suit

O que significa built to suit?

Built to suit, também conhecido pela sigla BTS, é um modelo de locação não residencial em que o locador realiza a aquisição, construção ou reforma substancial de um imóvel conforme as especificações do futuro locatário, para posteriormente alugá-lo por prazo determinado.

Built to suit está previsto na Lei do Inquilinato?

Sim. O modelo está expressamente previsto no artigo 54-A da Lei nº 8.245/1991, introduzido pela Lei nº 12.744/2012.

Contrato built to suit precisa ter no mínimo 10 anos?

Não. O artigo 54-A determina que a locação seja por prazo determinado, mas não estabelece um prazo mínimo de dez anos.

Pode haver multa se o locatário sair antes do prazo?

Sim. Pode ser estabelecida multa para a denúncia antecipada pelo locatário, mas ela não poderá exceder a soma dos aluguéis a receber até o término da locação.

É possível renunciar à revisão do aluguel em um contrato BTS?

Sim. A Lei do Inquilinato permite que as partes convencionem a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante a vigência do contrato.

Built to suit serve apenas para galpões?

Não. Embora seja bastante associado a imóveis industriais e logísticos, o artigo 54-A trata de locação não residencial de imóvel urbano e não restringe o modelo exclusivamente a galpões.