Rescisão do Contrato de Aluguel: O que é Preciso Saber

Publicado em 16 de novembro de 2022. Atualizado em setembro de 2026.

A rescisão do contrato de aluguel pode gerar muitas dúvidas, tanto para quem é proprietário quanto para quem ocupa o imóvel.

O proprietário pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento? O inquilino pode sair antes do término do contrato? Existe multa? E quando o contrato já está por prazo indeterminado?

Essas situações são regulamentadas principalmente pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, e as regras mudam de acordo com as circunstâncias e com o tipo de contrato.

Por isso, antes de encerrar uma locação, é importante entender quais são os direitos e deveres de cada parte.

Qual é o prazo de um contrato de aluguel?

Ao contrário do que muitas pessoas imaginam, todo contrato residencial não precisa obrigatoriamente ter duração de 30 meses.

A Lei do Inquilinato permite que o contrato seja celebrado por diferentes prazos. O artigo 3º estabelece que a locação pode ser ajustada por qualquer prazo, observadas as demais exigências legais. 

Os 30 meses, entretanto, são muito importantes nas locações residenciais porque a lei estabelece regras diferentes para contratos escritos com prazo igual ou superior a 30 meses e contratos com prazo inferior a esse período. 

Por isso, o prazo estabelecido no contrato deve ser analisado antes de determinar quais regras serão aplicáveis ao seu encerramento.

O proprietário pode rescindir o contrato de aluguel antes do prazo?

Essa é uma das principais dúvidas de proprietários e inquilinos.

Durante o prazo determinado do contrato, em regra, o proprietário não pode simplesmente pedir o imóvel de volta.

O artigo 4º da Lei do Inquilinato determina que, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não pode reaver o imóvel alugado, ressalvada a exceção legal prevista para contratos específicos do artigo 54-A. 

Portanto, o fato de o proprietário decidir vender o imóvel, mudar seus planos ou desejar utilizá-lo não significa, por si só, que possa romper unilateralmente um contrato residencial por prazo determinado ainda vigente.

O proprietário pode pedir o imóvel para morar?

Existe na Lei do Inquilinato a possibilidade de retomada do imóvel para uso próprio, mas essa regra não significa que o proprietário possa encerrar antecipadamente qualquer contrato em andamento.

Nas locações residenciais ajustadas verbalmente ou por escrito por prazo inferior a 30 meses, terminado o prazo inicialmente estabelecido, a locação é prorrogada automaticamente por prazo indeterminado. Nessa situação, uma das hipóteses previstas pelo artigo 47 para retomada é o uso próprio. 

A lei também contempla o uso pelo cônjuge ou companheiro e, observados os requisitos legais, o uso residencial por ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio, assim como seu cônjuge ou companheiro. Há ainda situações em que a necessidade precisa ser demonstrada judicialmente. 

Ou seja: “o proprietário quer morar no imóvel” não é uma autorização automática para romper um contrato por prazo determinado que ainda esteja vigente.

Em quais situações a locação pode ser desfeita?

Além do término normal do prazo contratual, a Lei do Inquilinato estabelece hipóteses específicas em que a locação pode ser desfeita.

Entre elas estão:

• mútuo acordo entre proprietário e inquilino; 
• prática de infração legal ou contratual; 
• falta de pagamento do aluguel e demais encargos; 
• necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, quando não puderem ser normalmente executadas com a permanência do inquilino no imóvel ou quando ele se recusar a consentir com sua realização. 

É importante observar que cada situação possui particularidades. A falta de pagamento, por exemplo, pode fundamentar medidas judiciais destinadas à cobrança e ao despejo.

O proprietário pode pagar uma multa para retirar o inquilino antes do prazo?

Esse é outro ponto que costuma causar confusão.

Não existe uma regra geral segundo a qual o proprietário possa simplesmente pagar uma multa e exigir a devolução antecipada de um imóvel cujo contrato por prazo determinado ainda esteja vigente.

A multa por devolução antecipada prevista no artigo 4º está relacionada, em regra, ao locatário que decide devolver o imóvel antes do término do prazo contratado. 

Naturalmente, proprietário e inquilino podem chegar a um mútuo acordo para encerrar a locação, estabelecendo formalmente as condições dessa negociação.

O inquilino pode rescindir o contrato antes do prazo?

Sim.

Enquanto a Lei do Inquilinato impede, em regra, que o locador simplesmente retome o imóvel durante o prazo estipulado, ela permite que o locatário devolva o imóvel antes do término do contrato.

Nesse caso, poderá existir uma multa contratual, mas há um detalhe muito importante: a multa deve ser proporcional ao período restante do contrato, conforme determina o artigo 4º da Lei do Inquilinato. 

Isso significa que não se deve simplesmente cobrar a multa integral prevista para toda a duração contratual sem considerar o período que já foi cumprido.

Como funciona a multa proporcional?

Imagine apenas como exemplo que um contrato tenha duração de 30 meses e estabeleça determinada multa para uma saída antecipada.

Se o inquilino cumpriu grande parte do contrato e restam poucos meses para seu término, a multa aplicável deve considerar proporcionalmente o período restante, nos termos da legislação.

O cálculo concreto dependerá do contrato e das circunstâncias da locação.

Quando o inquilino fica dispensado da multa?

A própria Lei do Inquilinato estabelece uma situação específica de dispensa da multa.

O artigo 4º prevê que o locatário fica dispensado quando a devolução decorrer de transferência determinada pelo empregador, público ou privado, para prestação de serviços em localidade diferente daquela do início do contrato, desde que o locador seja notificado por escrito com antecedência mínima de 30 dias. 

Portanto, não basta simplesmente trocar voluntariamente de emprego ou decidir mudar de cidade. É necessário observar os requisitos previstos na lei.

Outras situações envolvendo eventual descumprimento das obrigações do locador ou problemas no imóvel precisam ser analisadas de acordo com as circunstâncias concretas e com as disposições legais e contratuais aplicáveis.

O que acontece nos contratos residenciais de 30 meses ou mais?

Nas locações residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, o artigo 46 determina que o contrato se encerra ao final do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 

Porém, existe uma situação bastante comum: o prazo termina e o inquilino continua morando no imóvel.

Se ele permanecer na posse por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, presume-se que a locação foi prorrogada por prazo indeterminado, mantendo-se as demais cláusulas e condições contratuais. 

Nessa hipótese de prorrogação, o artigo 46 permite que o locador denuncie o contrato a qualquer tempo, concedendo 30 dias para a desocupação. 

E os contratos residenciais inferiores a 30 meses?

Aqui existe uma diferença muito importante.

Se uma locação residencial for ajustada verbalmente ou por escrito por prazo inferior a 30 meses, o simples término desse prazo não produz exatamente os mesmos efeitos de um contrato escrito de 30 meses ou mais.

Segundo o artigo 47, terminado o prazo, a locação é automaticamente prorrogada por prazo indeterminado, e a retomada pelo proprietário fica sujeita às hipóteses estabelecidas pela própria lei. 

Entre essas hipóteses estão determinados casos previstos no artigo 9º, extinção do contrato de trabalho quando a ocupação estiver relacionada ao emprego, uso próprio nas condições legais, determinadas obras e, ainda, quando a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 

É justamente por isso que não é correto afirmar que todo contrato que se torna indeterminado pode ser encerrado livremente pelo proprietário mediante aviso de 30 dias.

A origem e as características da locação precisam ser consideradas.

Como funciona a rescisão por falta de pagamento?

O não pagamento do aluguel ou de outros encargos da locação pode justificar o desfazimento da locação.

Dependendo da situação, o proprietário poderá buscar judicialmente a cobrança dos valores devidos e a desocupação do imóvel por meio das medidas cabíveis.

Por isso, ao enfrentar dificuldades para pagar aluguel ou encargos, o ideal é que o inquilino procure a administradora ou o proprietário o quanto antes para verificar possibilidades de negociação.

Da mesma forma, o proprietário deve evitar medidas informais de retirada do ocupante e buscar orientação adequada sobre os procedimentos legais.

Quais cuidados tomar ao devolver um imóvel alugado?

A devolução do imóvel não envolve apenas entregar as chaves.

É importante verificar o que foi estabelecido no contrato, as condições registradas na vistoria de entrada, os aluguéis e encargos pendentes e os procedimentos definidos para encerramento da locação.

Documentos e procedimentos podem variar de acordo com o contrato e a administradora. Por isso, recomenda-se conferir previamente quais providências são necessárias para formalizar a entrega do imóvel.

A vistoria de entrada e a vistoria realizada no encerramento da locação também são importantes para comparar o estado de conservação do imóvel, considerando as obrigações das partes e o desgaste decorrente do uso normal.

Rescisão de aluguel exige atenção ao contrato e à Lei do Inquilinato

Como vimos, não existe uma única regra para todas as situações de rescisão do contrato de aluguel.

O resultado pode mudar dependendo de fatores como prazo contratual, motivo do encerramento, existência de infração, período já cumprido e situação atual da locação.

Por isso, tanto proprietários quanto inquilinos devem analisar o contrato e as regras da Lei do Inquilinato antes de tomar qualquer decisão.

Contar com uma imobiliária para administrar a locação também ajuda a manter contratos, vistorias, cobranças, comunicações e procedimentos de encerramento devidamente organizados.

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Para o proprietário, uma administração profissional ajuda a cuidar de etapas importantes da locação, desde a elaboração do contrato e análise cadastral até vistorias e acompanhamento da relação locatícia.

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Aviso: Este conteúdo possui caráter informativo e apresenta regras gerais da Lei do Inquilinato. Situações concretas podem envolver particularidades contratuais e jurídicas e, quando necessário, devem ser avaliadas por profissional habilitado.

Perguntas frequentes

O proprietário pode pedir o imóvel antes do fim do contrato?

Em regra, durante o prazo determinado do contrato, o locador não pode reaver o imóvel alugado. Existem hipóteses legais específicas de desfazimento da locação, que precisam ser analisadas conforme o caso. 

O proprietário pode pedir o imóvel porque quer morar nele?

A Lei do Inquilinato prevê retomada para uso próprio em determinadas situações, mas isso não significa que o proprietário possa simplesmente romper um contrato por prazo determinado ainda vigente. Nos contratos residenciais inferiores a 30 meses, por exemplo, o uso próprio é uma das hipóteses de retomada previstas pelo artigo 47 depois da prorrogação legal. 

O inquilino pode sair antes de terminar o contrato?

Sim. O locatário pode devolver o imóvel antes do término do prazo, ficando sujeito, quando aplicável, à multa proporcional ao período restante do contrato. 

Todo contrato de aluguel precisa ter 30 meses?

Não. A Lei do Inquilinato permite que o contrato seja ajustado por diferentes prazos. Entretanto, nas locações residenciais, contratos inferiores a 30 meses e contratos escritos de 30 meses ou mais possuem regras diferentes quanto ao término e à retomada do imóvel. 

Quando o inquilino não paga multa por sair antes?

Uma hipótese expressamente prevista no artigo 4º ocorre quando a devolução decorre de transferência determinada pelo empregador para outra localidade, desde que o locador seja notificado por escrito com antecedência mínima de 30 dias. 

Contrato de aluguel por prazo indeterminado pode ser encerrado pelo proprietário?

Depende de como a locação se tornou indeterminada. Nos contratos residenciais escritos de 30 meses ou mais prorrogados por prazo indeterminado, aplica-se a regra do artigo 46. Nos contratos inferiores a 30 meses, aplicam-se as hipóteses específicas do artigo 47.