Manutenção de imóvel alugado: quem é responsável pelos reparos?
Entenda como a origem do problema, a vistoria, o desgaste natural e o contrato influenciam a responsabilidade de proprietário e inquilino.
Publicado em 06 de Julho de 2023 às 06:09 PM
Quem paga a manutenção de um imóvel alugado? A resposta depende da causa do problema e das condições da locação. Um vazamento, uma falha elétrica ou uma torneira danificada não têm responsável definido apenas pelo nome do reparo. É preciso considerar a vistoria de entrada, a origem do defeito, o uso normal, eventuais danos causados durante a ocupação, o contrato e a Lei do Inquilinato.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre reparos?
Os arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/1991 distribuem obrigações entre locador e locatário. O locador deve entregar o imóvel em condições de servir ao uso contratado, manter sua forma e destino e responder por vícios ou defeitos anteriores à locação. Isso não torna o proprietário responsável por todo problema que aparece depois da entrega das chaves.
O inquilino deve usar o imóvel conforme sua finalidade e cuidar dele. Precisa comunicar danos ou defeitos cuja reparação possa caber ao locador e reparar danos provocados por si, familiares, dependentes, visitantes ou prepostos, conforme o caso. Modificações na forma do imóvel exigem consentimento prévio e por escrito do locador. Para uma visão geral dessas obrigações, consulte o guia de direitos e deveres de locadores e locatários.
Por que a origem do problema importa?
Imagine dois vazamentos na mesma pia. Um pode resultar de defeito anterior à locação ou de uma instalação que falhou sem mau uso; outro pode decorrer de dano causado durante a ocupação. A aparência é semelhante, mas a origem pode levar a responsabilidades diferentes. O mesmo cuidado vale para infiltrações, problemas elétricos, torneiras, equipamentos e pintura. Não basta dizer que o conserto é do inquilino porque surgiu após a entrada, nem que é do proprietário porque envolve uma parte do imóvel.
Desgaste natural é diferente de dano
O uso normal pode produzir sinais de desgaste com o tempo. Isso é diferente de quebra, alteração ou dano causado na ocupação. A Lei do Inquilinato prevê a devolução do imóvel no estado em que foi recebido, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Não há um prazo único que transforme automaticamente uma marca, peça ou pintura em desgaste natural: a análise considera o uso, o estado inicial, o contrato e as circunstâncias.
Como a vistoria de entrada ajuda?
A vistoria de entrada registra as condições do imóvel, seus itens e eventuais defeitos no início da locação. Fotos, descrições e outros registros podem ajudar na comparação posterior e na avaliação de um reparo em imóvel alugado. A vistoria é uma referência importante, mas sozinha não resolve automaticamente toda discussão: pode ser necessário verificar a causa do problema e o que aconteceu durante a locação.
Como comunicar um problema de manutenção?
Ao identificar um defeito, avise o locador ou a administradora tão logo possível, sobretudo se houver risco de agravamento. Descreva o que ocorreu e quando foi percebido; fotos ou vídeos podem ajudar a documentar a situação. Mantenha registro da comunicação e siga as orientações aplicáveis ao contrato e ao atendimento. Não existe um prazo geral de 30 dias para resolver qualquer manutenção, nem um prazo universal de resposta que possa ser prometido para todo caso.
E se o reparo for urgente?
A urgência exige atenção à segurança e à possibilidade de agravamento do dano. O art. 26 da Lei do Inquilinato trata dos reparos urgentes cuja realização incumbe ao locador e prevê que o locatário deve consentir em sua execução, com regras específicas ligadas à duração dos trabalhos. Comunique a situação prontamente e alinhe os próximos passos com a administradora ou o locador. A urgência, por si só, não cria autorização automática para contratar qualquer serviço por conta própria e exigir reembolso; a responsabilidade e as medidas cabíveis dependem do caso.
Manutenção e reforma são a mesma coisa?
Manutenção ou reparo necessário busca corrigir um defeito ou preservar o uso do imóvel. Uma alteração, melhoria ou reforma desejada pelo inquilino tem outra finalidade e deve observar as autorizações e condições contratuais aplicáveis. Antes de modificar o imóvel, converse com o locador ou a administradora.
Para decidir quem paga um conserto em imóvel alugado, reúna os registros, identifique a causa e consulte o contrato e o texto oficial da Lei nº 8.245/1991. Essa análise evita atribuir automaticamente todos os reparos ao proprietário ou ao inquilino.